Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej


Kupuję mieszkanie − co dalej?

Wybór mieszkania, negocjacje cenowe z deweloperem i upragniony akt notarialny. Wydawać by się mogło, że to koniec obowiązków związanych z... więcej


Najnowsze oferty nieruchomości
Zadatek a zaliczka – uważajmy na słowa

Zadatek i zaliczka to kolejne dwie instytucje, które dość często mylone są ze sobą. Jednak prócz faktu, że oba świadczenia... więcej



Program Mieszkanie dla Młodych w pigułce

Po zakończeniu popularnego programu „Rodzina na Swoim”, trzeba było kilku lat na wprowadzenie nowego sposobu pomocy państwa osobom kupującym swoje... więcej



Waloryzacja w umowach deweloperskich

14 kwietnia 2014
Waloryzacja w umowach deweloperskich

Umowy deweloperskie bywają pełne pułapek i niejasnych klauzul. Lekarstwem na nie miało być ustawowe uregulowanie tego typu umów oraz wprowadzenie obowiązkowych prospektów informacyjnych.

Niestety owy sposób leczenia wyeliminował tylko część problemów występujących w praktyce. Jednym z najczęściej spotykanych jest wprowadzanie przez deweloperów klauzul waloryzacyjnych do treści umów.

Waloryzacja − możliwości

Co prawda informacja o stosowaniu waloryzacji oraz sposobie jej obliczania wpisywana jest do prospektu informacyjnego, jednakże nie zawsze musi to oznaczać, że klient będzie takimi postanowieniami związany. Można wyróżnić dwa najczęściej spotykane w tym zakresie przypadki. Pierwszym jest odwoływanie się przez deweloperów do nieistniejących w chwili zawierania umowy wskaźników, bądź też nieprecyzyjne ich określanie. W takim wypadku nieuprawnione są późniejsze próby deweloperów do obliczania waloryzacji według wskaźników najbardziej zbliżonych do tych, które zostały przewidziane w umowie.

Kolejną, bardziej złożoną kwestią jest zastrzeganie możliwości dokonania przez dewelopera waloryzacji bez jednoczesnego przyznania nabywcy prawa do odstąpienia od umowy. Na ten temat szeroko wypowiadał się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz sądy rozpatrujące sprawy z deweloperami. Obecnie panuje ugruntowany pogląd, zgodnie z którym wprowadzając do umowy klauzulę waloryzacyjną należy zapewnić klientowi prawo do odstąpienia od niej, na wypadek wzrostu ceny nabywanej nieruchomości. Jest to tzw. klauzula abuzywna (niedozwolona) wynikająca wprost z art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego.

Klauzula abuzywna

Faktu tego nie zmienia nawet okoliczność, że dana klauzula dotyczy ceny nieruchomości. Co prawda przepisów o klauzulach niedozwolonych nie stosuje się do głównych świadczeń stron, w tym wynagrodzenia, ale tylko jeśli zostały one w umowie precyzyjnie określone. Waloryzacja powoduje natomiast ten skutek, że w chwili zawierania umowy nie jest możliwe precyzyjne wskazanie ceny finalnej. Dlatego też deweloper nie będzie mógł bronić się przed zarzutem stosowania klauzul abuzywnych tym, że sposób wyliczenia waloryzacji został precyzyjnie opisany.

Sam fakt, że dane postanowienie stanowi zapis niedozwolony oznacza zaś, że konsument nie jest nim związany. Innymi słowy, deweloper wprowadzając do umowy waloryzację bez jednoczesnego zagwarantowania prawa klienta do odstąpienia od niej, nie będzie mógł domagać się od nabywcy zapłaty kwoty waloryzacji. Umowa w tym zakresie będzie niewiążąca, co nie będzie wpływać na jej ważność w pozostałym zakresie.

Postanowienia niedozwolone

Na koniec należy wskazać najczęstsze przypadki klauzul waloryzacyjnych, jakie były kwestionowane przez sądy i UOKiK oraz zostały wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych. Wpis ten oznacza, że deweloperzy nie mogą stosować postanowień w nim umieszczonych. Ponadto, istnieje duże prawdopodobieństwo uznania za nieważne postanowień zbliżonych do tych, które już są w rejestrze.

Postanowieniami takimi są:

  • zapisy pozwalające na zwiększenie świadczenia z uwagi na zmianę stawki podatku VAT,
  • waloryzacja ceny z uwagi na wzrost kosztów materiałów lub pracy,
  • postanowienia waloryzujące cenę z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru lokalu lub inwentaryzacji powykonawczej.

Gdy zauważymy więc w projekcie umowy paragraf dotyczący waloryzacji ceny nieruchomości, sprawdźmy czy deweloper umożliwia nam odstąpienie od niej w przypadku skorzystania przez niego z możliwości podwyższenia wynagrodzenia. Jeśli takiego prawa brak, to klauzula waloryzacyjna będzie pozbawiona mocy prawnej.

 

Zobacz także: "Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej"

Człowiek Okazja rozdaje karty Home Profit !

Zapytaj Prawnika