Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej


Kupuję mieszkanie − co dalej?

Wybór mieszkania, negocjacje cenowe z deweloperem i upragniony akt notarialny. Wydawać by się mogło, że to koniec obowiązków związanych z... więcej



Zadatek a zaliczka – uważajmy na słowa

Zadatek i zaliczka to kolejne dwie instytucje, które dość często mylone są ze sobą. Jednak prócz faktu, że oba świadczenia... więcej


Najnowsze oferty nieruchomości
Program Mieszkanie dla Młodych w pigułce

Po zakończeniu popularnego programu „Rodzina na Swoim”, trzeba było kilku lat na wprowadzenie nowego sposobu pomocy państwa osobom kupującym swoje... więcej



Umowa quod usum we wspólnocie mieszkaniowej

13 maja 2014
Umowa quod usum we wspólnocie mieszkaniowej

Umowa quod usum − brzmi tajemniczo, prawda? Jest jednak w pewnych okolicznościach zapisem niezbędnym. Czym jest umowa quod usum i czy możliwe, a może nawet konieczne jest jej zawarcie we wspólnocie mieszkaniowej?

Umowa quod usum zwana jest również „podziałem nieruchomości do korzystania” i oznacza dokonanie jedynie faktycznego, a nie prawnego zniesienia współwłasności danej rzeczy. Z praktycznego punktu widzenia zatem, właściciel danego lokalu lub gruntu pozostaje nadal ten sam, ale zmienia się dozwolony zakres korzystania z nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli.

Popieramy przykładami

Najlepiej powyższe zobrazować kilkoma przykładami, które najczęściej występują we wspólnotach mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości. Przeważnie spotykanym zastosowaniem tejże umowy jest wydzielenie miejsc postojowych w hali garażowej. Współwłaścicielami nieruchomości lokalowej – garażu podziemnego – są wszystkie osoby, które wykupiły w nim miejsce. Gdyby zatem nie było umowy quod usum, każdy z nich mógłbym w dowolny sposób korzystać z niej, o ile nie utrudniałoby to korzystania innych współwłaścicieli. Podział do korzystania powoduje zaś, że każdej z osób przydzielone zostaje konkretne miejsce, które może ona użytkować z wyłączeniem innych mieszkańców. Niekiedy taki podział spotykany jest również na parkingach naziemnych.

Kolejnym przykładem jest wydzielenie osobom będącym właścicielami mieszkań położonych na parterze małych, przydomowych ogródków. Najczęściej bowiem są one posadowione na terenie nieruchomości, która stanowi część wspólną. Aby możliwe było ich odgrodzenie oraz przydzielenie do poszczególnych lokalów niezbędne jest poczynienie stosownych ustaleń właśnie w umowie quod usum.

Dwie odmiany quod usum

Umowy tego typu występują w dwóch charakterystycznych odmianach. Jeżeli podział dokonywany jest już na etapie wydzielania pierwszego miejsca parkingowego lub ogródka, umowa taka stanowi fragment umowy deweloperskiej albo umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. Następnie, kolejne osoby nabywające udziały w hali garażowej, bądź części wspólnej nieruchomości przystępują jedynie do uprzednio zawartej umowy.

Możliwe jest wszakże również późniejszej jej zawarcie pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej lub współwłaścicielami danej nieruchomości. Można więc przy jej pomocy zmienić sposób użytkowania parkingu znajdującego się przed blokiem przypisując konkretnym osobom poszczególne miejsca parkingowe albo dziedzińca, poprzez wydzielenie z niego ogródków dla współwłaścicieli.

Umowa o podział nieruchomości do korzystania może zostać co prawda zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Jednakże, aby możliwe było wpisanie ustalonych zasad podziału do księgi wieczystej, niezbędne jest zachowanie formy z podpisem notarialnie poświadczonym. Wpis do księgi wieczystej daje natomiast to, że wpisem tym związany będzie również nabywca udziału w nieruchomości wspólnej i to bez obowiązku dodatkowego wykazywania, że kupujący o umowie współwłaścicieli wiedział. Dzięki temu w razie zmiany składu właścicielskiego, nowy współwłaściciel nie będzie mógł podważać ważności ustaleń zapisanych w umowie i będzie nimi związany.

Sposób zbycia

Na koniec należy wskazać na sposób zbycia miejsca w hali garażowej, na parkingu lub przydomowego ogródka, które zostały wydzielone na mocy umowy quod usum. Z uwagi na fakt, że podział ten ma jedynie wymiar faktyczny, zmiana użytkownika następować będzie w drodze sprzedaży udziału we współwłasności, np. hali garażowej. W przypadku natomiast sprzedaży mieszkania z tak wydzielonym ogródkiem, nie będzie potrzebna jego odrębna „sprzedaż”, bowiem z własnością lokalu związany jest już udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. W każdym z wyżej wymienionych przypadków nabywca związany będzie postanowieniami umowy quod usum ujawnionej, o czym już pisaliśmy, w księdze wieczystej.

 

Zobacz także: "Glosariusz wspólnoty mieszkaniowej"

Najnowsze oferty nieruchomości

Zapytaj Prawnika