Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej


Najnowsze oferty nieruchomości

Radca

Michał Koralewski
Radca Prawny

Kancelaria Radców Prawnych Legitus s.c. zapewnia profesjonalną pomoc prawną w zakresie obrotu nieruchomościami. Jesteśmy do Państwa dyspozycji zarówno, gdy chodzi o przygotowanie i opiniowanie wszelkich umów (deweloperskich, przedwstępnych, sprzedaży),
udział w negocjacjach, a także pomoc w rozwiązywaniu sporów związanych z nieruchomościami (rękojmia, gwarancja, kary umowne, itp.), aż po reprezentację w procesach sądowych oraz obsługę prawną wspólnot mieszkaniowych.

Proponowane przez nas rozwiązania są kompleksowe i uwzględniają wszelkie aspekty danej sprawy lub transakcji. Gwarantujemy również pełne zaangażowanie we wszystkich etapach postępowań, zarówno w obrocie prywatnym, jak i przed organami administracyjnymi lub sądami.



O czym należy pamiętać kupując miejsce postojowe?

Michał Koralewski, radca prawny

Coraz częściej kupując mieszkanie decydujemy się na zakup miejsca w hali garażowej, miejsca parkingowego przed budynkiem lub garażu. W odróżnieniu jednak od samego mieszkania miejsce takie najczęściej nie stanowi odrębnego przedmiotu własności – nie jest wydzieloną nieruchomością.

Dlatego decydując się na taki zakup należy mieć świadomość kilku faktów.

Czym jest miejsce postojowe?

Najczęściej spotykaną konstrukcją jest obecnie wydzielanie hal garażowych, jako odrębnych nieruchomości w budynku. W takim wypadku księgi wieczyste zakładane są dla budynku – jako nieruchomości wspólnej, poszczególnych mieszkań oraz hali garażowej, która ma taki sam status, jak mieszkania – jest jednym z lokali w budynku.

Kto jest zatem właścicielem hali garażowej? W takim wypadku, jak opisywany, współwłaścicielami hali są „nabywcy” miejsc postojowych, którzy nie kupują w praktyce miejsca, a udział we współwłasności garażu podziemnego. Przydział poszczególnych miejsc następuje natomiast na podstawie kolejnej umowy – o podział nieruchomości do korzystania (tzw. umowa quod usum). Umowa ta nie znosi współwłasności, ale pozwala faktycznie przydzielić poszczególne miejsca postojowe nabywcom.

Zdarza się również, że hala garażowa nie jest wyodrębniona. W takim wypadku wchodzi w skład części wspólnych nieruchomości, objętych współwłasnością wszystkich właścicieli mieszkań. Również taka sytuacja wymaga zawarcia umowy o podział hali garażowej do korzystania. Identyczna sytuacja ma miejsce w przypadku miejsc parkingowych usytuowanych na terenie nieruchomości wspólnej – przed budynkiem.

W niektórych wypadkach deweloper zamiast na budowę hali garażowej, decyduje się na zrealizowanie małych garaży na parterze budynku. W tym wypadku, prócz opisywanych wyżej sytuacji, możliwe jest również ustanowienie odrębnej własności poszczególnych garaży. Wtedy każdy nabywałby garaż na swoją wyłączność.

Kupując miejsce postojowe

W pierwszej kolejności należy ustalić, jaki model własności został ustalony przez dewelopera oraz sprawdzić stosowne księgi wieczyste, o ile są już założone (księgi wieczyste budynku, hali garażowej jako odrębnego lokalu, garażu będącego odrębnym lokalem).

Sprawdzamy oczywiście powierzchnię, czy zgadza się z zapewnieniami sprzedawcy, a także działy − ten, w którym wpisywany jest właściciel (dział II) oraz gdzie widnieją wszelkie obciążenia, takie jak hipoteki i służebności (dział III). Zdarza się bowiem – zwłaszcza w przypadku dużych parkingów – że ustanawiane są służebności przejazdu i przechodu na rzecz właściciela sąsiednich nieruchomości. Warto o tym wiedzieć, zanim postawi się na parkingu szlaban.

Jeśli kupujemy miejsce postojowe powinniśmy zadbać również o zawarcie lub przystąpienie do umowy o podział hali lub parkingu do korzystania. To na podstawie tej umowy zostanie nam przydzielone konkretne miejsce postojowe.

Rozliczenia i zarząd

Jeśli hala lub parking stanowią odrębną nieruchomość, jej współwłaściciele zobowiązani są do ponoszenia kosztów ich utrzymania. Owymi kosztami nie mogą być obciążani ci mieszkańcy, którzy nie posiadają udziału w takiej nieruchomości (nie mają przydzielonego miejsca). Również zarządzanie taką nieruchomością odbywa się jedynie w gronie osób będących jej współwłaścicielami. Nie ma przy tym przeszkód, aby powierzyć go administratorowi lub zarządcy.

W przypadku, gdy hala lub parking nie są wyodrębnione z części wspólnych budynku, zarządzanie i utrzymanie odbywa się w ramach rozliczania oraz administrowania nieruchomością wspólną.

 

Zobacz także: "Zadatek a zaliczka - uważajmy na słowa"

Obowiązki deweloperów względem kupujących

Michał Koralewski, radca prawny

Wraz z wprowadzeniem umowy deweloperskiej, ustawodawca nałożył dodatkowe obowiązki na deweloperów względem osób kupujących nieruchomości. Mają one na celu przede wszystkim przekazanie klientom szczegółowych i jasnych informacji na temat danej inwestycji oraz lokalu lub domu stanowiącego przedmiot umowy, a także na temat dotychczasowych przedsięwzięć zrealizowanych przez danego dewelopera oraz o jego kondycji finansowej.

Obecnie deweloper ma obowiązek nieodpłatnego przekazania klientowi prospektu informacyjnego zawierającego szereg danych dotyczących inwestycji, lokalu oraz samego dewelopera. Prospekt ten stanowi również integralną część później zawieranej umowy deweloperskiej, stąd na dewelopera nałożono obowiązek aktualizowania jego treści i przekazywania bieżących informacji klientom.

Wzór prospektu informacyjnego stanowi załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Warto zapoznać się z tym wzorem, aby zweryfikować, czy deweloper przekazuje nam wszystkie wymagane prawem informacje.

Na żądanie

Niezależnie od obowiązku deweloperów do dostarczenia prospektów informacyjnych, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej;
  • projektem architektoniczno-budowlanym.

Weryfikacja tych dokumentów ma zapewnić klientom pewność, że przedsięwzięcie deweloperskie będzie odpowiadało zapewnieniom składanym przez dewelopera przed zawarciem umowy. Dotyczy to w szczególności pozwolenia na budowę oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Zwróć uwagę na załączniki

Istotne jest również, że jednym z załączników do prospektu informacyjnego jest wzór umowy deweloperskiej. Klient może, zatem zapoznać się z jej treścią – podobnie, jak z całym prospektem – jeszcze przed podjęciem decyzji o kupnie danej nieruchomości. Ze względu na różne sposoby zabezpieczania klientów w umowach oraz odmienne poziomy kar umownych, weryfikacja taka może być jednym z głównych czynników przy podejmowaniu decyzji o wyborze konkretnej inwestycji.

Na marginesie należy dodać, że deweloper, który nie sporządził prospektu informacyjnego lub zawarł w nim nieprawdziwe informacje albo zataił prawdziwe, może zostać ukarany karą grzywny, a w przypadku podania nieprawdziwych informacji lub zatajenia prawdziwych, także karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do dwóch lat. Wprowadzenie odpowiedzialności karnej ma zapewnić realizację obowiązków deweloperów względem kupujących.

 

 

Zobacz także: "Gdy mieszkanie ma wady..."





Zapytaj Prawnika