Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej




Radca

Michał Koralewski
Radca Prawny

Kancelaria Radców Prawnych Legitus s.c. zapewnia profesjonalną pomoc prawną w zakresie obrotu nieruchomościami. Jesteśmy do Państwa dyspozycji zarówno, gdy chodzi o przygotowanie i opiniowanie wszelkich umów (deweloperskich, przedwstępnych, sprzedaży),
udział w negocjacjach, a także pomoc w rozwiązywaniu sporów związanych z nieruchomościami (rękojmia, gwarancja, kary umowne, itp.), aż po reprezentację w procesach sądowych oraz obsługę prawną wspólnot mieszkaniowych.

Proponowane przez nas rozwiązania są kompleksowe i uwzględniają wszelkie aspekty danej sprawy lub transakcji. Gwarantujemy również pełne zaangażowanie we wszystkich etapach postępowań, zarówno w obrocie prywatnym, jak i przed organami administracyjnymi lub sądami.



Zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych

Michał Koralewski, radca prawny

Niespełna trzy miesiące po uruchomieniu programu „Mieszkanie dla Młodych”, odpowiedzialne za jego realizację Ministerstwo Infrastruktury planuje wprowadzić w nim kilka zmian. Rozwiązywać mają m.in. problemy banków i deweloperów, które pojawiły się w trakcie realizacji programu.

Zmiany dotyczą dwóch kwestii, które od początku działania programu wywoływały dyskusję. Zarówno wśród banków i deweloperów, jak i osób, chcących skorzystać z programu MdM. Ponad to, od 1 kwietnia obowiązują nowe limity cenowe, czyli kwoty dofinansowania wzrastają.

Mieszkania spółdzielcze

Obie zmiany dotyczą wyraźnego objęcia programem „Mieszkanie dla Młodych” tych kategorii lokali, które ze względów formalnych znalazły się poza nim. Pierwszą ich grupę stanowią mieszkania spółdzielcze. Co prawda spółdzielnie mieszkaniowe zostały objęte ustawą o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, jednakże konstrukcja jej przepisów w praktyce wyłączyła je spod zakresu tego aktu prawnego. Wynika to z faktu, że we wniosku o przyznanie pomocy na zakup lokalu należy wskazać ostateczną cenę nabywanej nieruchomości. Ta zaś, przy mieszkaniach spółdzielczych znana jest dopiero po zakończeniu inwestycji. W praktyce zatem wiele wniosków kierowanych do Banku Gospodarstwa Krajowego, który wypłaca pomoc, podlegało odrzuceniu z uwagi na nie wskazanie ostatecznej ceny nabycia.

Gotowe mieszkania od dewelopera

Drugi przypadek, który ma zostać szerzej uregulowany w ustawie to nabywanie od deweloperów gotowych już nieruchomości, których budowę deweloper finansował z udzielonego mu uprzednio kredytu. W tego typu sytuacjach zdarza się, że bank kredytujący dewelopera zabezpiecza się hipoteką na budowanej nieruchomości. Bank wyraża zazwyczaj zgodę na wyodrębnienie lokalu bez obciążenia go hipoteką, jeśli otrzymał od dewelopera kwotę odpowiadającą przypadającej na takie mieszkanie części zabezpieczenia hipotecznego. I w tym miejscu pojawiał się problem, Bank Gospodarstwa Krajowego wypłacał bowiem dofinansowanie do zakupu danego mieszkania dopiero po jego bezciężarowym wyodrębnieniu, bądź przeniesieniu na nabywcę. Z jednej zatem strony bank finansujący dewelopera blokował przeniesienie własności lokalu do czasu otrzymania odpowiedniej części środków, z drugiej zaś państwowa dopłata mogła być wypłacona dopiero po przeniesieniu nieruchomości.

Co prawda rynek nie czekając na regulacje ustawowe wypracował rozwiązania pozwalające na dofinansowanie również w przypadku wyżej wymienionych nieruchomości. Jednakże nadal zdarzają się sytuacje, w których nie jest to możliwe. Dlatego też planowane zmiany uznać należy za pozytywne. Rozwieją one bowiem powstałe we wspomnianym zakresie wątpliwości, zwiększając dodatkowo atrakcyjność programu „Mieszkanie dla Młodych”.

Nowe limity

1 kwietnia 2014 r. wprowadzone zostały również nowe limity cenowe - większość Urzędów Wojewódzkich podjęła decyzję o podwyższce średniego wskaźnika odtworzeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej. Wyższe limity równają się więc wyższym kwotom dofinansowania. Zapraszamy do zapoznania się z nowymi limitami w  naszej galerii.

 

 

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej na temat samego programu MdM, zpraszamy do zapoznania się z naszym artykułem Program Mieszkanie dla Młodych w pigułce. więcej

Jesli natomiast interesują Was szczegółowe informacje o nowych limitach cenowych, warto przeczytać publikację Nowe limity cenowe w programie MdM. więcej

Gdy mieszkanie ma wady...

Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w przypadku wad rzeczy sprzedanej, każda jednakże czyni to w odmienny sposób, oferując inne instrumenty ochrony oraz procedury ich realizacji.

Co ważne kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Przepisy o rękojmi za wady fizyczne znajdują również zastosowanie w przypadku umów: dostawy, o dzieło oraz o roboty budowlane, a odpowiednio stosuje się je do umowy kontraktacji.

Najważniejszą różnicą pomiędzy rękojmią za wady a gwarancją jakości jest to, iż pierwsza przysługuje z mocy prawa, a druga zależna jest od wydania przez sprzedawcę dokumentu gwarancyjnego, w którym zobowiązuje się on do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w gwarancji.

Sposób dochodzenia roszczeń z rękojmi

Do skorzystania z rękojmi za wady fizyczne niezbędne jest zgłoszenie wady w terminie miesiąca od jej wykrycia. Między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później − jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu. W przeciwnym razie rękojmia wygasa. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego. Uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy można dochodzić w ciągu roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady, po upływie tego terminu uprawnienia te, co do zasady wygasają. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Za podstępne zatajenie uważa się również umyślne ukrycie wady (wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2002 roku, sygn. akt V CKN 1070/00). Ponadto po upływie powyższych terminów kupujący może podnieść zarzut z tytułu rękojmi, o ile przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. To samo tyczy się sytuacji, gdy kupujący żąda dostarczenia rzeczy wolnych od wad zamiast rzeczy wadliwych albo usunięcia wady przez sprzedawcę. Fakt, że sprzedawca sprzedaje towar wyprodukowany przez inną osobę, sam przez się nie wystarcza do przyjęcia, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Zależy to bowiem od szeregu okoliczności towarzyszących (np. czy sprzedawca nie mógł lub nie powinien był zorientować się, że dostarczony mu przez producenta towar jest wadliwy, czy zachowano należytą staranność przy odbiorze towaru i jego przechowywaniu itp.), a ciężar przeprowadzenia dowodu w tym kierunku obciąża sprzedawcę (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1978 roku, sygn. akt I CR 23/78).

Gdy sprzedawca uchyla się od obowiązków wynikających z tytułu rękojmi pozostaje nam droga postępowania cywilnego. Sprawa może trafić do sądu, również gdy osoba trzecia dochodzi roszczeń dotyczących rzeczy sprzedanej od kupującego. W takiej sytuacji powinien on niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie. Jeżeli tego nie uczyni, a osoba trzecia uzyskała orzeczenie dla siebie korzystne, sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej były całkowicie lub częściowo bezzasadne.

Sposób dochodzenia roszczeń z gwarancji

Kupujący, który wykonuje uprawnienia z gwarancji, powinien dostarczyć rzecz na koszt gwaranta do miejsca wskazanego w gwarancji lub do miejsca, w którym rzecz została wydana przy udzieleniu gwarancji, chyba że z okoliczności wynika, iż wada powinna być usunięta w miejscu, w którym rzecz znajdowała się w chwili ujawnienia wady – to ostatnie znajdzie zastosowanie w przypadku zgłaszania roszczeń z tytułu gwarancji wydanej na nieruchomość. Natomiast gwarant jest obowiązany wykonać obowiązki wynikające z gwarancji w odpowiednim terminie i dostarczyć uprawnionemu z gwarancji rzecz na swój koszt do wyżej wskazanego miejsca, bądź usunąć ją na miejscu.

Odpowiednim terminem do wykonania przez gwaranta jego obowiązków jest okres niezbędny w normalnym toku postępowania do dokonania naprawy lub wymiany rzeczy, przy czym − nie krótszy od zastrzeżonego w gwarancji, nie zaś okres wynikający z możliwości faktycznych gwaranta. Okoliczność, że gwarancja zawiesza wykonanie uprawnienia z tytułu rękojmi, nie uzasadnia stanowiska, żeby wykonanie tego uprawnienia w czasie trwania gwarancji przedstawiało się jako niebyłe. Wykonanie uprawnienia z tytułu rękojmi staje się skuteczne z chwilą, gdy gwarant nie uczynił zadość obowiązkom wynikającym z gwarancji. W szczególności odstąpienie od umowy ze względu na wadę rzeczy sprzedanej w czasie trwania gwarancji staje się skuteczne z chwilą, gdy upłynął okres niezbędny w normalnym toku postępowania do dokonania naprawy lub wymiany rzeczy, a jej naprawa lub wymiana nie nastąpiła (wyrok Sądu Najwyższego z 14 maja 1979 roku, sygn. akt II CR 131/79). Gwarancja obowiązuje przez okres podany w dokumencie gwarancyjnym, gdy brak wskazania terminu wynosi jeden rok licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Prawo dochodzenia przed sądem roszczeń z umowy gwarancyjnej nie jest uzależnione od zakończenia postępowania reklamacyjnego przewidzianego w tej umowie. Postanowienia umowne zmierzające do odwlekania wymagalności świadczeń ciążących na gwarancie jako godzące w interes nabywcy są niedopuszczalne, jeżeli nie znajdują podstawy w obowiązujących przepisach prawa (uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 1975 roku, sygn. akt III CZP 10/75).

Specyficzne dla gwarancji jakości jest to, iż termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać. Jeżeli gwarant dostarczył nową rzecz albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Gdy gwarant wymienił część rzeczy, powyższe stosuje się odpowiednio do części wymienionej.

 

Zobacz także: "Obowiązki deweloperów względem kupujących"

Program Mieszkanie dla Młodych w pigułce

Michał Koralewski, radca prawny

Po zakończeniu popularnego programu „Rodzina na Swoim”, trzeba było kilku lat na wprowadzenie nowego sposobu pomocy państwa osobom kupującym swoje pierwsze mieszkanie. Od 1 stycznia 2014 roku obowiązuje dofinansowanie w ramach programu zwanego „Mieszkanie dla Młodych”, w skrócie MdM.

Porównując oba programy to poza ideą, która pozostała taka sama, zmienia się niemal wszystko.  Niestety na niekorzyść kupujących. Poza tym, MdM objęty został również zwrot części podatku VAT za zakupione materiały budowlane. Oznacza to, że zwrot ten przysługuje tylko osobom kwalifikującym się do otrzymania wsparcia państwa na zakup mieszkania.

W ramach nowego programu wnioski można składać do Banku Gospodarstwa Krajowego, za pośrednictwem instytucji udzielającej kredytu, do dnia 30 września 2018 roku.

Dla kogo MdM?

Nowe przepisy wprowadzają warunki nie tylko względem rodzaju i powierzchni nieruchomości, ale również warunków umowy kredytowej oraz beneficjentów dofinansowania.

Z programu Mieszkanie dla Młodych mogą skorzystać tylko osoby, które:

  • nie ukończyły 35 roku życia (w przypadku wniosku małżonków bierzemy pod uwagę wiek młodszego małżonka),
  • nie są właścicielami lub współwłaścicielami innych nieruchomości,
  • jeśli przysługiwało im prawo najmu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, to stosowne umowy muszą zostać rozwiązane w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania.

Ponadto, programem mogą zostać objęte wyłącznie określone inwestycje i zakupy:

  • budowa domu jednorodzinnego albo
  • nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne lub przebudowa (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstał lokal mieszkalny,
  • powierzchnia budowanego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego nie może przekraczać odpowiednio 75 i 100 m2 (w przypadki osób wychowujących przynajmniej trójkę dzieci limit jest o 10 m2 większy),
  • mieszkanie służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych nabywcy oraz zostało po raz pierwszy zasiedlone przez nabywcę,
  • cena zakupu mieszkania nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn współczynnika 1,1 oraz powierzchni użytkowej mieszkania i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie – innymi słowy, cena obliczana jest w następujący sposób:

                               1,1 x pow. użytkowa mieszkania x wskaźnik przeliczeniowy

Powierzchnia użytkowa mieszkania wynikać będzie z umowy zawartej z deweloperem (przedwstępna, deweloperska, ustanowienia odrębnej własności lokalu itp.). Wskaźnik przeliczeniowy natomiast ogłaszany jest na dany rok przez prezesa GUS.

Umowa z bankiem lub inną instytucją kredytową musi spełniać następujące warunki:

  • redyt powinien być udzielony wyłącznie na zakup mieszkania;
  • w kwocie stanowiącej co najmniej 50% ceny zakupu mieszkania;
  • w walucie polskiej, a umowa kredytu nie uzależnia zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut;
  • na okres co najmniej 15 lat;
  • na podstawie umowy kredytu, której stroną jest nabywca, w przypadku małżonków stroną umowy muszą być oboje z nich.

Wysokość dofinansowania

W ramach programu Mieszkanie dla Młodych udzielane jest dofinansowanie wkładu własnego w wysokości 10% kwoty, określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w dniu  złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie oraz

  • powierzchni użytkowej mieszkania − dla mieszkania o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 m2;
  • 50 m2 − dla mieszkania o powierzchni użytkowej większej niż 50 m2.

Jeśli osoba ubiegająca się o wsparcie w ramach MdM wychowywać będzie przynajmniej jedno dziecko, to kwota dofinansowania będzie wyższa o 50%.

Natomiast osoby lub ich małżonkowie, które w okresie do 5 lat od zawarcia umowy nabycia mieszkania, urodzą lub adoptują trzecie dziecko i wychowywać będą nadal co najmniej troje dzieci własnych lub adoptowanych, będą mogły ubiegać się o dodatkową spłatę kredytu w wysokości 5% kwoty obliczonej, jak dla dofinansowania wkładu własnego. Na złożenie wniosku o dodatkową spłatę ustawodawca przewidział 6 miesięcy od dnia urodzenia lub adoptowania dziecka.

Uważaj na zwrot dofinansowania!

Program Mieszkanie dla Młodych zakłada również konieczność proporcjonalnego zwrotu udzielonego wsparcia, jeżeli beneficjent sprzedał mieszkanie lub dom w terminie 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania, a także gdy w tym okresie:

  • wynajął lub użyczył to mieszkanie innej osobie,
  • dokonał zmiany sposobu użytkowania tego mieszkania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych,
  • uzyskał prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem uzyskania tych praw w drodze spadku.

Wysokość zwrotu obliczana jest jako proporcjonalna kwota udzielonego wsparcia, liczona do pełnych miesięcy, które pozostały do okresu 5 lat. Jeśli nabywca nie poinformuje banku o zaistnieniu jednego z powyższych zdarzeń, obciążać go będą dodatkowo odsetki ustawowe od kwoty zwrotu liczone od dnia tego zdarzenia.

Zwrot za materiały budowlane

Kwoty i zasady przyznawania zwrotu nie będą różnić się od obecnych, jednak osoby, które będą się o niego ubiegać muszą spełniać powyższe kryteria dla skorzystania z programu MdM.

Na obecnych zasadach zwrot VAT możliwy będzie jedynie za wydatki poniesione na cele budowlane do końca 2013 roku. Z tym, że stosowne wnioski będą mogły być składane w następujących terminach:

  • od dnia 1 maja 2004 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2014 r.;
  • od dnia 1 stycznia 2006 r. do dnia 31 grudnia 2007 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2015 r.;
  • od dnia 1 stycznia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2009 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2016 r.;
  • od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2011 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2017 r.;
  • od dnia 1 stycznia 2012 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. – składa się nie później niż do dnia 31 grudnia 2018 r.

 

 

Zobacz także: "Program MdM - odnosi sukces ?"

Czym jest umowa deweloperska?

Michał Koralewski, radca prawny

Umowa deweloperska została wprowadzona w Polsce pod koniec 2011 roku, celem lepszej ochrony kupujących lokale mieszkalne od przedsiębiorstw deweloperskich. Ustawodawca dostrzegł  bowiem nie tylko problemy z wypłacalnością deweloperów, zwłaszcza w sytuacji kryzysu gospodarczego, ale także nieprecyzyjność i niejasność stosowanych dotychczas w obrocie umów.

Umowa deweloperska nie zastępuje jednak umowy przeniesienia własności mieszkania lub domu na kupującego, reguluje zaś wzajemne prawa i obowiązki stron w okresie procesu budowlanego. Prócz bardzo szczegółowego opisu samej nieruchomości oraz lokalu, który ma zostać następnie sprzedany,  określa harmonogram wpłat oraz sposób zabezpieczenia kupującego na wypadek upadłości dewelopera, a także precyzyjne określenie wszelkich obowiązków, kar umownych itd.

Obustronne zobowiązania

Głównym zobowiązaniem dewelopera z tej umowy jest zapewnienie wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę; lub przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym; lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, stanowiącego odrębną nieruchomość; lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości, służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zobowiązaniem kupującego jest natomiast zapewnienie środków deweloperowi.

Umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności lokalu na nabywcę.

Sposoby zabezpieczenia kupujących

W umowie deweloperskiej obowiązkowe jest wskazanie, który ze sposobów zabezpieczenia interesów kupującego będzie stosowany lub, że deweloper takiego zabezpieczenia nie gwarantuje.

Ustawa przewiduje następujące sposoby zabezpieczenia umowy deweloperskiej:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

O ile gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe nie różnią się od tego typu produktów dostępnych na rynku, to powyższe rachunki mieszkaniowe są nowością wprowadzoną na potrzeby umowy deweloperskiej. Na oba rachunki bank wpłaca pieniądze mające stanowić cenę nabycia nieruchomości, różny jest natomiast sposób ich wypłaty. I tak, przy rachunku:

  • zamkniętym – bank wypłaca całość środków po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości objętej umową,
  • otwartym – bank wypłaca odpowiednią część środków po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

 

Zobacz także: "Gdy mieszkanie ma wady..."

Umowa przedwstępna, wstępna i rezerwacyjna

Michał Koralewski, radca prawny

Bardzo częstą praktyką wśród deweloperów jest zawieranie różnego typu umów poprzedzających nie tylko przeniesienie własności, ale nawet mających za cel jedynie rezerwację danego lokalu na określony, krótki czas, zanim przyszły nabywca nie spełni przewidzianych w niej warunków.

Co jest istotne przy zawieraniu umów wstępnych, przedwstępnych czy rezerwacyjnych?

Umowa wstępna i rezerwacyjna

Umowy te nie są uregulowane przepisami prawa, brak jest zatem konkretnych wymagań w przedmiocie ich treści. Umowy te zawierane są alternatywnie, bądź też w ustalonej kolejności. W drugim wypadku:

  • umowa rezerwacyjna – ma za zadanie niejako zarezerwować dane mieszkanie dla klienta, który nie podjął jeszcze ostatecznej decyzji o jej zakupie. Zawierane są one na stosunkowo krótki okres czasu, w którym deweloper zobowiązuje się nie oferować do sprzedaży danego lokalu innym osobom. Jest  to zatem swoiste pierwszeństwo do zawarcia kolejnej umowy. Klient najczęściej nie ma w związku z jej zawarciem żadnych obowiązków, niekiedy jednak deweloperzy pobierają drobną opłatę z tego tytułu;
  • umowa wstępna – bywa, że jest również nazywana rezerwacyjną; umowa ta może spełniać różne funkcje, najczęściej zobowiązuje do wpłaty zadatku oraz do zawarcia bardziej sformalizowanej umowy deweloperskiej lub umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości w określonym terminie. Jeśli lokal jest już wybudowany, to na podstawie tej umowy możliwe jest oddanie lokalu kupującemu do wykończenia.

W umowach wstępnych i rezerwacyjnych spotyka się częstokroć następujące klauzule umowne:

  • zadatek – należy go bezwzględnie odróżnić od zaliczki, przewiduje on bowiem, że jeśli z winy strony, która dała zadatek nie dojdzie do zawarcia kolejnej umowy lub wykonania innych, określonych obowiązków, to strona, która zadatek otrzymała może go zatrzymać jako swoiste odszkodowanie; w odwrotnej sytuacji, gdy obowiązek nie został zrealizowany z winy osoby, która zadatek otrzymała, osoba dająca ma prawo żądać zadatku w podwójnej wysokości,
  • zaliczka – w przeciwieństwie do zadatku, w przypadku nie dojścia transakcji do skutku, jest zwracana,
  • kary umowne – niekiedy zastrzegane są z tytułu opóźnienia w wykonaniu obowiązków niepieniężnych (np. podpisania umowy, wydania lokalu), nie mogą być przewidziane na okoliczność braku zapłaty,
  • odsetki – są odpowiednikiem kary umownej na gruncie obowiązków pieniężnych (np. wpłaty zaliczki). W Polsce odsetki nie mogą przekraczać odsetek maksymalnych, które są równe czterokrotności stopy lombardowej NBP. Obecnie odsetki maksymalne wynoszą 16% w skali roku.

Umowa przedwstępna

Jej zaletą jest to, że jeśli została zawarta w tej samej formie, jaka jest wymagana dla umowy, którą poprzedza, to w przypadku nie zawarcia tejże umowy można domagać się jej zawarcia przed sądem, a wyrok sądu ma skutek zawarcia umowy.

Przykładowo, dla umowy przeniesienia własności nieruchomości zastrzeżona została forma aktu notarialnego. Jeśli również umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej formie, a nie dojdzie do zawarcia umowy głównej, to każda ze stron będzie mogła domagać się jej zawarcia przed sądem. Wyrok, który zapadł w takiej sprawie, będzie natomiast zastępował oświadczenie strony, która odmówiła zawarcia umowy głównej. Żądanie takie może zostać złożone do sądu w ciągu roku od dnia, w którym umowa główna miała zostać zawarta.

Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostałaby zawarta w innej formie, np. pisemnej zwykłej, to w przypadku nie zawarcia umowy głównej, można domagać się tylko odszkodowania. Na dodatek jest ono ograniczone do kosztów poniesionych w związku z zamiarem zawarcia umowy głównej (np. dojazdy na spotkania, usługi prawne, notarialne, itp.). Nie obejmuje natomiast utraty prawa do kupna mieszkania.

 

Zobacz także: "Czym jest umowa deweloperska?"





Zapytaj Prawnika