Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej




Radca

Michał Koralewski
Radca Prawny

Kancelaria Radców Prawnych Legitus s.c. zapewnia profesjonalną pomoc prawną w zakresie obrotu nieruchomościami. Jesteśmy do Państwa dyspozycji zarówno, gdy chodzi o przygotowanie i opiniowanie wszelkich umów (deweloperskich, przedwstępnych, sprzedaży),
udział w negocjacjach, a także pomoc w rozwiązywaniu sporów związanych z nieruchomościami (rękojmia, gwarancja, kary umowne, itp.), aż po reprezentację w procesach sądowych oraz obsługę prawną wspólnot mieszkaniowych.

Proponowane przez nas rozwiązania są kompleksowe i uwzględniają wszelkie aspekty danej sprawy lub transakcji. Gwarantujemy również pełne zaangażowanie we wszystkich etapach postępowań, zarówno w obrocie prywatnym, jak i przed organami administracyjnymi lub sądami.



Najnowsze oferty nieruchomości

Na co należy uważać po zakupie lokalu − opłata adiacencka i renta planistyczna

Michał Koralewski, radca prawny

Wielu z nas myśli, że zapłata za nieruchomość to ostateczna sprawa kosztowa między deweloperem a nabywcą. W niektórych sytuacjach może okazać się jednak, że uiszczona deweloperowi cena nie będzie jedyną opłatą związaną z nabyciem nieruchomości.

W szczególności możliwe jest nałożenie na właścicieli nieruchomości renty planistycznej, bądź opłaty adiacenckiej.

Renta planistyczna

Renta planistyczna to opłata związana z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez gminę. Zasadniczym zadaniem miejscowego planu jest ustalenie przeznaczenia danego terenu oraz określenie sposobów jego zagospodarowania i warunków zabudowy. Jeżeli przyjęty przez gminę plan miejscowy wpłynie korzystnie na wartość nieruchomości, a więc jeżeli na skutek uchwalenia planu wartość nieruchomości wzrośnie, wówczas − co do zasady − gmina ma obowiązek nałożenia na właściciela lub użytkownika wieczystego tej nieruchomości tzw. opłaty planistycznej.

Warunki nałożenia:

  • w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła,
  • właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość,
  • wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości).

Wzrost wartości:

  • niezbędne jest ustalenie związku przyczynowego pomiędzy uchwalonym lub zmienionym planem miejscowym a zwiększoną wartością nieruchomości,
  • w tym celu organ zobowiązany jest przeprowadzić dowód z opinii biegłego, tj. uzyskać opinię rzeczoznawcy majątkowego, który przeprowadzi stosowne postępowanie, dokona wyceny nieruchomości i sporządzi operat szacunkowy, w którym oszacuje wartość nieruchomości, określi czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz czy i w jakim stopniu wzrost ten zależał od uchwalenia miejscowego planu,
  • ocena wzrostu wartości nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę musi mieć charakter obiektywny, czyli odnoszący się do wartości nieruchomości w związku z jej przeznaczeniem w miejscowym planie, a nie odnoszący się do ceny transakcji (na którą ma wpływ wiele czynników, w tym popyt na rynku),
  • zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie mają znaczenia dla oszacowania wartości nieruchomości, także wtedy, gdy nie była ona objęta miejscowym planem i pod uwagę należy brać faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości; z kolei dane z ewidencji gruntów nie są wystarczające do oceny faktycznego wykorzystywania nieruchomości,
  • operat szacunkowy jest kluczowym czy wręcz jedynym dowodem w postępowaniu, jednak to nie ten dokument stanowi o wysokości opłaty planistycznej. Jest to dowód, który organ ma obowiązek rzetelnie ocenić.

Opłata adiacencka

Opłata adiacencka pobierana jest w związku ze:

  • wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (drogi oraz przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, lub
  • scaleniem i podziałem nieruchomości, lub
  • podziałem nieruchomości.

Wysokość opłaty ustalana jest stawką procentową od wzrostu wartości nieruchomości w uchwale rady gminy, stawka nie może przekraczać w przypadku:

  • scalania i podziału nieruchomości – 50%,
  • podziału nieruchomości – 30%,
  • wybudowania infrastruktury - 50%.

W dwóch pierwszych wypadkach do nałożenia opłaty niezbędne jest, aby decyzja wydana w przedmiocie scalania lub podziałów stała się ostateczna. W przypadku zaś zaskarżenia jej do sądu administracyjnego, sąd ten ma kompetencje do wstrzymania jej wykonania do czasu rozpoznania sprawy. Zasadnym byłoby również, w sytuacji zaskarżenia takiej decyzji do sądu administracyjnego oraz wszczęcia już przez organ gminy postępowania w przedmiocie nałożenia opłaty adiacenckiej, złożenie wniosku o zawieszenie tego drugiego postępowania do czasu zakończenia postępowania sądowo-administracyjnego.

W przypadku natomiast budowy infrastruktury momentem, od którego gmina może nałożyć przedmiotową opłatę, jest podłączenie do odpowiednich urządzeń lub stworzenie możliwości korzystania z tejże infrastruktury, nie zaś samo zakończenie jej budowy. Przykładowo, kiedy pod budynkiem wylano asfalt, ale nie ma on jeszcze połączenia z gminną siecią dróg. Podobnie – jeśli projekt zakłada budowę drogi wraz z chodnikiem, opłatę można wymierzyć dopiero, gdy oddana do użytku zostanie cała inwestycja. W przypadku sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej rozstrzyga moment oddania do użytku kanału sanitarnego z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości.

Podmiotami zobowiązanymi do uiszczenia opłaty adiacenckiej są:

  • w przypadku podziału nieruchomości − właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości  (jeżeli podział został dokonany na ich wniosek),
  • w przypadku scalenia i podziału nieruchomości − osoby, które otrzymały nowe nieruchomości w wyniku scalenia i podziału,
  • w przypadku budowy infrastruktury technicznej − właściciele nieruchomości, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne; użytkownicy wieczyści, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres; użytkownicy wieczyści, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Reasumując...

Decydując się na zakup nieruchomości warto upewnić się we właściwym urzędzie gminy lub miasta, że nie jest planowane uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź wybudowanie w pobliżu infrastruktury mogącej wpływać na wzrost nabywanej nieruchomości.

 

Zobacz także: "Gdy mieszkanie ma wady..."

Waloryzacja w umowach deweloperskich

Michał Koralewski, radca prawny

Umowy deweloperskie bywają pełne pułapek i niejasnych klauzul. Lekarstwem na nie miało być ustawowe uregulowanie tego typu umów oraz wprowadzenie obowiązkowych prospektów informacyjnych.

Niestety owy sposób leczenia wyeliminował tylko część problemów występujących w praktyce. Jednym z najczęściej spotykanych jest wprowadzanie przez deweloperów klauzul waloryzacyjnych do treści umów.

Waloryzacja − możliwości

Co prawda informacja o stosowaniu waloryzacji oraz sposobie jej obliczania wpisywana jest do prospektu informacyjnego, jednakże nie zawsze musi to oznaczać, że klient będzie takimi postanowieniami związany. Można wyróżnić dwa najczęściej spotykane w tym zakresie przypadki. Pierwszym jest odwoływanie się przez deweloperów do nieistniejących w chwili zawierania umowy wskaźników, bądź też nieprecyzyjne ich określanie. W takim wypadku nieuprawnione są późniejsze próby deweloperów do obliczania waloryzacji według wskaźników najbardziej zbliżonych do tych, które zostały przewidziane w umowie.

Kolejną, bardziej złożoną kwestią jest zastrzeganie możliwości dokonania przez dewelopera waloryzacji bez jednoczesnego przyznania nabywcy prawa do odstąpienia od umowy. Na ten temat szeroko wypowiadał się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz sądy rozpatrujące sprawy z deweloperami. Obecnie panuje ugruntowany pogląd, zgodnie z którym wprowadzając do umowy klauzulę waloryzacyjną należy zapewnić klientowi prawo do odstąpienia od niej, na wypadek wzrostu ceny nabywanej nieruchomości. Jest to tzw. klauzula abuzywna (niedozwolona) wynikająca wprost z art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego.

Klauzula abuzywna

Faktu tego nie zmienia nawet okoliczność, że dana klauzula dotyczy ceny nieruchomości. Co prawda przepisów o klauzulach niedozwolonych nie stosuje się do głównych świadczeń stron, w tym wynagrodzenia, ale tylko jeśli zostały one w umowie precyzyjnie określone. Waloryzacja powoduje natomiast ten skutek, że w chwili zawierania umowy nie jest możliwe precyzyjne wskazanie ceny finalnej. Dlatego też deweloper nie będzie mógł bronić się przed zarzutem stosowania klauzul abuzywnych tym, że sposób wyliczenia waloryzacji został precyzyjnie opisany.

Sam fakt, że dane postanowienie stanowi zapis niedozwolony oznacza zaś, że konsument nie jest nim związany. Innymi słowy, deweloper wprowadzając do umowy waloryzację bez jednoczesnego zagwarantowania prawa klienta do odstąpienia od niej, nie będzie mógł domagać się od nabywcy zapłaty kwoty waloryzacji. Umowa w tym zakresie będzie niewiążąca, co nie będzie wpływać na jej ważność w pozostałym zakresie.

Postanowienia niedozwolone

Na koniec należy wskazać najczęstsze przypadki klauzul waloryzacyjnych, jakie były kwestionowane przez sądy i UOKiK oraz zostały wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych. Wpis ten oznacza, że deweloperzy nie mogą stosować postanowień w nim umieszczonych. Ponadto, istnieje duże prawdopodobieństwo uznania za nieważne postanowień zbliżonych do tych, które już są w rejestrze.

Postanowieniami takimi są:

  • zapisy pozwalające na zwiększenie świadczenia z uwagi na zmianę stawki podatku VAT,
  • waloryzacja ceny z uwagi na wzrost kosztów materiałów lub pracy,
  • postanowienia waloryzujące cenę z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru lokalu lub inwentaryzacji powykonawczej.

Gdy zauważymy więc w projekcie umowy paragraf dotyczący waloryzacji ceny nieruchomości, sprawdźmy czy deweloper umożliwia nam odstąpienie od niej w przypadku skorzystania przez niego z możliwości podwyższenia wynagrodzenia. Jeśli takiego prawa brak, to klauzula waloryzacyjna będzie pozbawiona mocy prawnej.

 

Zobacz także: "Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej"

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej

Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na rynku pierwotnym. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowił więc skontrolować stosowanie ww. aktu prawnego w praktyce.

Ustawa weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku. Wynikiem obecnej kontroli UOKiKu są propozycje dalszych zmian w ustawie, które jeszcze mocniej miałyby chronić interesy konsumentów. Urząd zaproponował wprowadzenie trzech modyfikacji:

1. Uregulowanie w ustawie tzw. umowy rezerwacyjnej – umowa ta częstokroć zawierana jest pomiędzy deweloperem i potencjalnym nabywcą. Jej celem jest czasowe powstrzymanie się z oferowaniem przez dewelopera danego lokalu innym osobom oraz umożliwienie w tym czasie klientowi pozyskania finansowania. Ze względu na znaczną rozbieżność tego typu umów oraz brak jednolitej praktyki w tym zakresie, proponowana zmiana pozytywnie wpłynęłaby na sytuację prawną konsumenta. W szczególności mogłaby zwiększyć gwarancję na wypadek niewywiązania się dewelopera z tego typu umowy i sprzedaży lokalu osobie trzeciej. Większa moc prawna takiej umowy mogłaby przełożyć się także na jej częstszą akceptację przez banki, które obecnie żądają przedłożenia co najmniej umowy przedwstępnej z deweloperem.

2. Doprecyzowanie obowiązków informacyjnych dewelopera – UOKiK proponuje, aby uszczegółowić zakres dokumentów, jakie deweloper ma obowiązek dołączyć do prospektu informacyjnego, w zakresie informacji na temat planowanych inwestycji w promieniu kilometra od nieruchomości. Taka zmiana zwolniłaby konsumentów z konieczności weryfikowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego danego obszaru. Klient otrzymywałby bowiem jasną i precyzyjną informację o tym, jakich inwestycji może się spodziewać w sąsiedztwie zakupionej nieruchomości. Z punktu widzenia konsumentów zmiana jest pożądana, chociaż stosowne dane są również obecnie ogólnodostępne. Na pewno ułatwia ona ich pozyskanie, zwłaszcza na terenach, dla których brak jest planu miejscowego.

3. Wprowadzenie przepisów umożliwiających odmowę odbioru lokalu z uwagi na jego istotne wady – obecnie klient może odmówić odbioru nieruchomości z uwagi na jej niezgodność z umową. Brak jest jednakże szczegółowych regulacji w tym zakresie. Poza tym częstokroć dochodzi do odbioru, pomimo wad, z uwagi na okoliczności faktyczne – zwłaszcza związane z kredytem hipotecznym. Wprowadzenie stosownych przepisów umożliwiłoby częstsze korzystanie z odmowy odbioru lokalu, motywując dodatkowo deweloperów, aby lokal był zdatny do odbioru już za pierwszym razem.

Kusząc się na krótki komentarz, wszystkie proponowane zmiany należy ocenić pozytywnie. Jedynie propozycja numer 2 może budzić wątpliwości w zakresie nadmiernego obciążenia deweloperów koniecznością zbierania danych, które każdy z nabywców i tak może – a wręcz powinien – zweryfikować samodzielnie. Pozostaje poczekać na regulacje prawne.

Jeśli jeszcze nie wiesz jakie kwestie reguluje umowa deweloperska, zachęcam również do zapoznania się z artykułem Czym jest umowa deweloperska - więcej.

Zadatek a zaliczka – uważajmy na słowa

Michał Koralewski, radca prawny

Zadatek i zaliczka to kolejne dwie instytucje, które dość często mylone są ze sobą. Jednak prócz faktu, że oba świadczenia wręczane są na wstępnym etapie umowy, najczęściej przy jej zawarciu, to powodują całkowicie odmienne skutki prawne. Należy zatem uważać na słowa użyte w umowie.

Zaliczka stanowi przekazanie części kwoty na poczet pełnego wynagrodzenia i w razie prawidłowego wykonania umowy podlega zaliczeniu na jego poczet. W przypadku zaś rozwiązania umowy, jest zwracana wpłacającemu albo rozdysponowywana na poczet wzajemnych roszczeń strony - czy to z tytułu kar umownych, czy też odsetek albo odszkodowań.

Natomiast zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W sytuacji zaś rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatkiem może być zarówno określona kwota pieniężna, jak również rzeczy ruchome (np. towar). Należy również pamiętać o tym, że zastrzeżenie zadatku jest tzw. czynnością realną, co oznacza, że do jego ważności niezbędne jest faktyczne wydanie przedmiotu zadatku – sama klauzula umowna w tym zakresie nie jest wystarczająca. Jeżeli zatem zadatek został zastrzeżony jedynie w umowie, a strona zobowiązana go nie uiściła, to żadna ze stron nie może powoływać się w przyszłości na zapisy o zadatku.

Praktyczne przykłady

Z powyższego wynika, że zadatek stanowi formę odszkodowania w przypadku zawinionego niewykonania umowy przez jedną ze stron, bowiem albo druga strona może otrzymany zadatek zatrzymać, albo żądać jego podwójnej wysokości, gdy sama go dała.


Przykłady – zadatek:

A i B zawarły umowę, B wręczył A zadatek w kwocie 5.000 zł.

Umowa nie została wykonana przez A, w takim wypadku B może dochodzić zadatku w kwocie 10.000 zł.

Przykład klauzuli umownej:

1. Strony postanawiają, że kupujący uiści zadatek w kwocie 5.000 zł w dniu zawarcia niniejszej umowy przelewem na rachunek bankowy dewelopera.

2. Zadatek ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.


Podsumowując...

Zadatek zbliży się zatem do zaliczki tylko w przypadku prawidłowego wykonania umowy, a także jej niewykonania z winy obu stron lub z powodu okoliczności niezawinionych przez żadną z nich. W tym pierwszym wypadku zostanie on zaliczony na poczet ustalonej ceny, w drugim zaś zwrócony.

W innych natomiast wypadkach jego los będzie zależny od przyczyn niewykonania umowy. Niewykonanie umowy przez kupującego grozi bowiem utratą kwoty wpłaconej jako zadatek. Zdecydowanie bezpieczniej jest zatem konstruować umowy w oparciu o instytucję zaliczki.

 

Zobacz także: "Umowa przedwstępna, wstępna i rezerwacyjna"

Rękojmia czy gwarancja - jak to działa?

Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się ze sprzedażą nieruchomości. Obie zabezpieczają interes nabywcy (kupującego) w przypadku wad rzeczy sprzedanej, każda jednakże czyni w odmienny sposób oferując inne instrumenty ochrony oraz procedury ich realizacji.

Rękojmia a gwarancja jakości

Nabywca może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Przepisy o rękojmi za wady fizyczne ujęte w Kodeksie cywilnym nie znajdują zastosowania do sprzedaży rzeczy ruchomych, w tym zakresie bowiem obowiązuje bardziej korzystna dla konsumentów ustawa z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej.

Najważniejszą różnicą pomiędzy rękojmią za wady a gwarancją jakości jest to, iż pierwsza przysługuje z mocy prawa, a druga zależna jest od wydania przez wykonawcę dokumentu gwarancyjnego, w którym zobowiązuje się on do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w gwarancji.

Rękojmia obejmuje odpowiedzialność wykonawcy zarówno za wady fizyczne rzeczy, jak i za jej wady prawne. Roszczenia wynikające z tytułu rękojmi zostały uregulowane szczegółowo w Kodeksie cywilnym (art.  556 – 576 k.c.). Gwarancja natomiast obejmuje jedynie wady fizyczne rzeczy. Ponadto o jej zakresie i świadczeniach z niej wynikających decyduje treść umowy gwarancyjnej, przy czym w razie wątpliwości poczytuje się, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wad fizycznych rzeczy lub do dostarczenia nowej rzeczy. Umowa gwarancyjna może również przewidywać specjalny tryb postępowania przy realizacji uprawnień wynikających z umowy, jak również sposób wywiązania się ze świadczeń. Nie może ona jednak pozbawić kupującego, który wyczerpał drogę przewidzianą w umowie gwarancyjnej, dochodzenia roszczeń gwarancyjnych w drodze sądowej, i to w sposób dla postępowania sądowego przewidziany (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 sierpnia 1970 roku, sygn. akt II CR 340/70).

Wadą fizyczną rzeczy jest wada zmniejszająca jej wartość lub użyteczność oraz jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił sprzedawca, a także gdy rzecz wydano w stanie niezupełnym (np. brak ustalonych elementów, bądź wadliwe ich wykonanie). Z wadą prawną mamy do czynienia, gdy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. obciążenie hipoteką albo służebnością).

Uprawnienia z rękojmi i gwarancji

Kupujący, który korzysta z rękojmi za wady rzeczy może odstąpić od umowy sprzedaży, bądź żądać obniżenia ceny. Kupujący nie może jednakże odstąpić od umowy, gdy wykonawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku (czyli rzeczy niezindywidualizowane), wykonawca może żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwych takiej samej ilości rzeczy wolnych od wad oraz naprawienia szkody wynikłej z opóźnienia.

Uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne można zaś dochodzić, chociażby osoba trzecia nie wystąpiła przeciw nabywcy z roszczeniem dotyczącym rzeczy sprzedanej. Natomiast kupujący, przeciwko któremu osoba trzecia dochodzi roszczeń dotyczących rzeczy sprzedanej, obowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie. Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej nabywca odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za którą sprzedawca odpowiedzialności nie ponosi.

Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym. Wykonawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli nabywca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Gwarant natomiast ma jedynie obowiązek usunąć wadę fizyczną rzeczy lub dostarczyć nową rzecz wolną od wad, odpowiada on bowiem za jakość sprzedanej rzeczy. Przy czym umowa gwarancji jakości może ograniczyć obowiązki gwaranta do naprawy rzeczy i wyłączyć możliwość żądania wymiany rzeczy wadliwej na wolną od wad (wyrok Sądu Najwyższego z 16 kwietnia 2004 roku, sygn. akt I CK 599/03). Jednakże mimo takiego ograniczenia, nabywca może dochodzić od sprzedawcy dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli gwarancja przewiduje wymianę podzespołów rzeczy kupionej, a wadliwe okazały się wszystkie podzespoły lub przeważająca ich część (wyrok Sądu Najwyższego z 5 stycznia 1978 roku, sygn. akt II CR 478/77).

Specyficzne dla gwarancji jakości jest to, iż termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać. Jeżeli gwarant dostarczył nową rzecz albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Gdy gwarant wymienił część rzeczy, powyższe stosuje się odpowiednio do części wymienionej.

Krótko mówiąc...

Obie omówione powyżej instytucje są od siebie niezależne, dlatego nawet upływ okresu rękojmi, bądź też nie dochowanie terminów zgłoszenia wady, nie pozbawiają kupującego możliwości skorzystania z udzielonej przez dewelopera gwarancji. Należy jednakże pamiętać o tym, że udzielenie gwarancji nie jest obowiązkowe, a fakt jej przyznania powinien wynikać wprost z umowy zawartej z deweloperem. To treść tej umowy lub wydanej odrębnie karty gwarancyjnej określać będzie procedurę zgłaszania i usuwania wad, a także okres gwarancji.

 

Zobacz także: "Zadatek a zaliczka - uważajmy na słowa"





Człowiek Okazja rozdaje karty Home Profit !

Zapytaj Prawnika