Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej


Kupuję mieszkanie − co dalej?

Wybór mieszkania, negocjacje cenowe z deweloperem i upragniony akt notarialny. Wydawać by się mogło, że to koniec obowiązków związanych z... więcej



Zadatek a zaliczka – uważajmy na słowa

Zadatek i zaliczka to kolejne dwie instytucje, które dość często mylone są ze sobą. Jednak prócz faktu, że oba świadczenia... więcej



Program Mieszkanie dla Młodych w pigułce

Po zakończeniu popularnego programu „Rodzina na Swoim”, trzeba było kilku lat na wprowadzenie nowego sposobu pomocy państwa osobom kupującym swoje... więcej


Najnowsze oferty nieruchomości

Na co należy uważać po zakupie lokalu − opłata adiacencka i renta planistyczna

22 kwietnia 2014
Na co należy uważać po zakupie lokalu − opłata adiacencka i renta planistyczna

Wielu z nas myśli, że zapłata za nieruchomość to ostateczna sprawa kosztowa między deweloperem a nabywcą. W niektórych sytuacjach może okazać się jednak, że uiszczona deweloperowi cena nie będzie jedyną opłatą związaną z nabyciem nieruchomości.

W szczególności możliwe jest nałożenie na właścicieli nieruchomości renty planistycznej, bądź opłaty adiacenckiej.

Renta planistyczna

Renta planistyczna to opłata związana z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez gminę. Zasadniczym zadaniem miejscowego planu jest ustalenie przeznaczenia danego terenu oraz określenie sposobów jego zagospodarowania i warunków zabudowy. Jeżeli przyjęty przez gminę plan miejscowy wpłynie korzystnie na wartość nieruchomości, a więc jeżeli na skutek uchwalenia planu wartość nieruchomości wzrośnie, wówczas − co do zasady − gmina ma obowiązek nałożenia na właściciela lub użytkownika wieczystego tej nieruchomości tzw. opłaty planistycznej.

Warunki nałożenia:

  • w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła,
  • właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość,
  • wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości).

Wzrost wartości:

  • niezbędne jest ustalenie związku przyczynowego pomiędzy uchwalonym lub zmienionym planem miejscowym a zwiększoną wartością nieruchomości,
  • w tym celu organ zobowiązany jest przeprowadzić dowód z opinii biegłego, tj. uzyskać opinię rzeczoznawcy majątkowego, który przeprowadzi stosowne postępowanie, dokona wyceny nieruchomości i sporządzi operat szacunkowy, w którym oszacuje wartość nieruchomości, określi czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz czy i w jakim stopniu wzrost ten zależał od uchwalenia miejscowego planu,
  • ocena wzrostu wartości nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę musi mieć charakter obiektywny, czyli odnoszący się do wartości nieruchomości w związku z jej przeznaczeniem w miejscowym planie, a nie odnoszący się do ceny transakcji (na którą ma wpływ wiele czynników, w tym popyt na rynku),
  • zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie mają znaczenia dla oszacowania wartości nieruchomości, także wtedy, gdy nie była ona objęta miejscowym planem i pod uwagę należy brać faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości; z kolei dane z ewidencji gruntów nie są wystarczające do oceny faktycznego wykorzystywania nieruchomości,
  • operat szacunkowy jest kluczowym czy wręcz jedynym dowodem w postępowaniu, jednak to nie ten dokument stanowi o wysokości opłaty planistycznej. Jest to dowód, który organ ma obowiązek rzetelnie ocenić.

Opłata adiacencka

Opłata adiacencka pobierana jest w związku ze:

  • wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (drogi oraz przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, lub
  • scaleniem i podziałem nieruchomości, lub
  • podziałem nieruchomości.

Wysokość opłaty ustalana jest stawką procentową od wzrostu wartości nieruchomości w uchwale rady gminy, stawka nie może przekraczać w przypadku:

  • scalania i podziału nieruchomości – 50%,
  • podziału nieruchomości – 30%,
  • wybudowania infrastruktury - 50%.

W dwóch pierwszych wypadkach do nałożenia opłaty niezbędne jest, aby decyzja wydana w przedmiocie scalania lub podziałów stała się ostateczna. W przypadku zaś zaskarżenia jej do sądu administracyjnego, sąd ten ma kompetencje do wstrzymania jej wykonania do czasu rozpoznania sprawy. Zasadnym byłoby również, w sytuacji zaskarżenia takiej decyzji do sądu administracyjnego oraz wszczęcia już przez organ gminy postępowania w przedmiocie nałożenia opłaty adiacenckiej, złożenie wniosku o zawieszenie tego drugiego postępowania do czasu zakończenia postępowania sądowo-administracyjnego.

W przypadku natomiast budowy infrastruktury momentem, od którego gmina może nałożyć przedmiotową opłatę, jest podłączenie do odpowiednich urządzeń lub stworzenie możliwości korzystania z tejże infrastruktury, nie zaś samo zakończenie jej budowy. Przykładowo, kiedy pod budynkiem wylano asfalt, ale nie ma on jeszcze połączenia z gminną siecią dróg. Podobnie – jeśli projekt zakłada budowę drogi wraz z chodnikiem, opłatę można wymierzyć dopiero, gdy oddana do użytku zostanie cała inwestycja. W przypadku sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej rozstrzyga moment oddania do użytku kanału sanitarnego z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości.

Podmiotami zobowiązanymi do uiszczenia opłaty adiacenckiej są:

  • w przypadku podziału nieruchomości − właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości  (jeżeli podział został dokonany na ich wniosek),
  • w przypadku scalenia i podziału nieruchomości − osoby, które otrzymały nowe nieruchomości w wyniku scalenia i podziału,
  • w przypadku budowy infrastruktury technicznej − właściciele nieruchomości, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne; użytkownicy wieczyści, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres; użytkownicy wieczyści, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Reasumując...

Decydując się na zakup nieruchomości warto upewnić się we właściwym urzędzie gminy lub miasta, że nie jest planowane uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź wybudowanie w pobliżu infrastruktury mogącej wpływać na wzrost nabywanej nieruchomości.

 

Zobacz także: "Gdy mieszkanie ma wady..."

Najnowsze oferty nieruchomości

Zapytaj Prawnika