Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej


Kupuję mieszkanie − co dalej?

Wybór mieszkania, negocjacje cenowe z deweloperem i upragniony akt notarialny. Wydawać by się mogło, że to koniec obowiązków związanych z... więcej


Najnowsze oferty nieruchomości
Zadatek a zaliczka – uważajmy na słowa

Zadatek i zaliczka to kolejne dwie instytucje, które dość często mylone są ze sobą. Jednak prócz faktu, że oba świadczenia... więcej



Program Mieszkanie dla Młodych w pigułce

Po zakończeniu popularnego programu „Rodzina na Swoim”, trzeba było kilku lat na wprowadzenie nowego sposobu pomocy państwa osobom kupującym swoje... więcej



Małe i duże wspólnoty mieszkaniowe

10 czerwca 2014
Małe i duże wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnoty mieszkaniowe są formą organizacji skupiającej właścicieli lokali położonych w obszarze większej nieruchomości. Członkami takiej wspólnoty są zarówno właściciele lokali użytkowych, jak i mieszkalnych.

Wspólnota zawiązuje się z mocy samego prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego, samodzielnego lokalu. Do jej powstania nie jest zatem wymagane podejmowanie jakichkolwiek uchwał, bądź innych czynności prawnych lub faktycznych.

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

Nie oznacza to jednak, że wszystkie wspólnoty mieszkaniowe żądzą się tymi samymi prawami. Ustawodawca wyróżnił dwa rodzaje tego typu jednostek organizacyjnych, a przyjętym kryterium podziału jest ilość lokali znajdujących się w obszarze danej nieruchomości (budynku, bądź kilku budynków posadowionych na jednej działce gruntu). Stąd też potoczne nazwy obu typów wspólnot mieszkaniowych.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela jest mniejsza albo równa siedem, mamy do czynienia z tzw. „małą wspólnotą”. Jeśli zaś liczba takich lokali jest większa niż siedem, to wspólnoty takie nazywane są „dużymi”.

Różnice między małymi a dużymi wspólnotami

Oczywiście w ślad za inną nazwą idą dalsze różnice pomiędzy wskazanymi typami wspólnot mieszkaniowych. Wynika to z faktu, iż do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Natomiast zarząd nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie odbywa się na zasadach opisanych w ustawie o własności lokali.

Na marginesie należy dodać, że tożsame zasady zarządu, jak w małych wspólnotach mieszkaniowych znajdują zastosowanie do stanowiących odrębny lokal hal garażowych. Każdy z posiadaczy miejsca w takiej hali jest bowiem jednocześnie współwłaścicielem wyodrębnionego lokalu.

Co na to prawo

Cechą charakterystyczną zarządu w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (zob. art. 195-221 k.c.) jest równość praw i obowiązków wszystkich członków wspólnoty lub współwłaścicieli hali garażowej. W tego typu wspólnotach nie powołuje się zarządu, a o wszystkich sprawach wspólnoty, które przekraczają zwykły zarząd (bieżące administrowanie) decydują współwłaściciele łącznie – do dokonania takiej czynności niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nie oznacza to wszakże, iż osoby takie nie mogą zatrudnić procesjonalnego zarządcy nieruchomościami, albo powierzyć zarząd jednemu lub kilku spośród współwłaścicieli.

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Przy czym, członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Zwykły zarząd

To zarząd, a nie współwłaściciele uprawniony jest do podejmowania czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przezhttp://okazjedeweloperskie.pl/admin/e4u.php zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W odróżnieni jednakże od małych wspólnot mieszkaniowych, do podjęcia wiążącej uchwały wystarczające jest uzyskanie większości głosów członków dużej wspólnoty mieszkaniowej.

Z uwagi na fakt, że większość członków takiej wspólnoty nie bierze czynnego udziału w bieżącym zarządzie nieruchomością wspólną, ustawa o własności lokali przewiduje instytucję zaskarżania uchwał przez poszczególnych współwłaścicieli, a także środki dyscyplinujące członków naruszających porządek domowy lub swoje obowiązki względem wspólnoty, w tym z tytułu uiszczania opłat.

 

Zobacz także: "Umowa quod usum we wspólnocie mieszkaniowej"

Zapytaj Prawnika