Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej


Kupuję mieszkanie − co dalej?

Wybór mieszkania, negocjacje cenowe z deweloperem i upragniony akt notarialny. Wydawać by się mogło, że to koniec obowiązków związanych z... więcej


Najnowsze oferty nieruchomości
Zadatek a zaliczka – uważajmy na słowa

Zadatek i zaliczka to kolejne dwie instytucje, które dość często mylone są ze sobą. Jednak prócz faktu, że oba świadczenia... więcej



Program Mieszkanie dla Młodych w pigułce

Po zakończeniu popularnego programu „Rodzina na Swoim”, trzeba było kilku lat na wprowadzenie nowego sposobu pomocy państwa osobom kupującym swoje... więcej



Glosariusz wspólnoty mieszkaniowej

3 czerwca 2014
Glosariusz wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnoty mieszkaniowe są obecnie jedną z najbardziej powszechnych jednostek organizacyjnych występujących w naszym kraju. Powstają one z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Aby lepiej zrozumieć funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, należy poznać podstawowe terminy związane z zarządzaniem nieruchomościami przez współwłaścicieli.

Do najistotniejszych pojęć związanych z ogółem tematyki wspólnot mieszkaniowych należą następujące terminy:

  • Wspólnota mieszkaniowa – powstająca z mocy prawa struktura organizacyjna skupiająca wszystkich właścicieli lokali (użytkowych i mieszkalnych) znajdujących się w obrębie danej nieruchomości budynkowej, której celem jest zarządzanie nieruchomością wspólną;
  • Mała wspólnota mieszkaniowa – wspólnota mieszkaniowa, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem;
  • Duża wspólnota mieszkaniowa – wspólnota mieszkaniowa, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem;
  • Lokal wyodrębniony – samodzielny lokal mieszkalny albo lokal użytkowy stanowiący odrębny przedmiot własności (dla którego utworzona jest odrębna księga wieczysta),
  • Lokal niewyodrębniony – lokal użytkowy lub mieszkalny, który nie został jeszcze wyodrębniony z nieruchomości wspólnej i stanowi własność dotychczasowego właściciela nieruchomości (np. dewelopera);
  • Samodzielny lokal mieszkalny − wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wyżej opisanych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia;
  • Nieruchomość wspólna − grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Będą to zatem takie elementy, jak chociażby: klatki schodowe, fasady, teren wokół budynku, poddasze czy inne budowle i urządzenia służące do użytku większej liczby właścicieli lokali. Wyjątek w tym zakresie stanowić może hala garażowa, jeżeli stanowi odrębny lokal;
  • Udział w nieruchomości wspólnej − stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych danego członka wspólnoty, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi;
  • Koszty zarządu nieruchomością wspólną – składają się na nie następujące elementy: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali), wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy;
  • Czynności przekraczające zwykły zarząd – czynności do których podjęcia przez zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Należą do nich w szczególności:
    1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
    2. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
    3. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
    4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
    5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
    6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
    7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
    8. nabycie nieruchomości,
    9. wytoczenie powództwa o sprzedaż w drodze licytacji lokalu należącego do członka wspólnoty, który trwale zalega z opłatami na jej rzecz albo narusza wielokrotnie porządek domowy,
    10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
    11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
    12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;
  • Czynności zwykłego zarządu – drobne, bieżące czynności związane z utrzymaniem czystości we wspólnocie, dostawami mediów, drobnymi remontami oraz comiesięcznym rozliczaniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
  • Organy wspólnoty mieszkaniowej – wybierany spośród jej członków jedno- lub wieloosobowy zarząd oraz zebranie właścicieli lokali wchodzących w skład danej wspólnoty mieszkaniowej,
  • Zarządca – zewnętrzny podmiot lub osoba fizyczna zarządzające wspólnotą mieszkaniowa na mocy umowy o zarządzanie. Umowę taką zawiera zarząd po uprzednim uzyskaniu zgody członków wspólnoty wyrażonej w uchwale.

 

Zobacz także: "Małe i duże wspólnoty mieszkaniowe"

Najnowsze oferty nieruchomości

Zapytaj Prawnika