Prawnik radzi

Komentarz: Dalsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Michał Koralewski, radca prawny

Zbliża się druga rocznica wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzającej nowe regulacje w zakresie nabywania przez konsumentów nieruchomości na

więcej
Gdy mieszkanie ma wady...
Michał Koralewski, radca prawny

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w

więcej


Kupuję mieszkanie − co dalej?

Wybór mieszkania, negocjacje cenowe z deweloperem i upragniony akt notarialny. Wydawać by się mogło, że to koniec obowiązków związanych z... więcej


Najnowsze oferty nieruchomości
Zadatek a zaliczka – uważajmy na słowa

Zadatek i zaliczka to kolejne dwie instytucje, które dość często mylone są ze sobą. Jednak prócz faktu, że oba świadczenia... więcej



Program Mieszkanie dla Młodych w pigułce

Po zakończeniu popularnego programu „Rodzina na Swoim”, trzeba było kilku lat na wprowadzenie nowego sposobu pomocy państwa osobom kupującym swoje... więcej



Gdy mieszkanie ma wady...

17 marca 2014
Gdy mieszkanie ma wady...

Rękojmia za wady rzeczy oraz gwarancja jakości są instytucjami prawnymi wiążącymi się z umową sprzedaży. Obie zabezpieczają interes kupującego w przypadku wad rzeczy sprzedanej, każda jednakże czyni to w odmienny sposób, oferując inne instrumenty ochrony oraz procedury ich realizacji.

Co ważne kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Przepisy o rękojmi za wady fizyczne znajdują również zastosowanie w przypadku umów: dostawy, o dzieło oraz o roboty budowlane, a odpowiednio stosuje się je do umowy kontraktacji.

Najważniejszą różnicą pomiędzy rękojmią za wady a gwarancją jakości jest to, iż pierwsza przysługuje z mocy prawa, a druga zależna jest od wydania przez sprzedawcę dokumentu gwarancyjnego, w którym zobowiązuje się on do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w gwarancji.

Sposób dochodzenia roszczeń z rękojmi

Do skorzystania z rękojmi za wady fizyczne niezbędne jest zgłoszenie wady w terminie miesiąca od jej wykrycia. Między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później − jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu. W przeciwnym razie rękojmia wygasa. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego. Uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy można dochodzić w ciągu roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady, po upływie tego terminu uprawnienia te, co do zasady wygasają. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Za podstępne zatajenie uważa się również umyślne ukrycie wady (wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2002 roku, sygn. akt V CKN 1070/00). Ponadto po upływie powyższych terminów kupujący może podnieść zarzut z tytułu rękojmi, o ile przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. To samo tyczy się sytuacji, gdy kupujący żąda dostarczenia rzeczy wolnych od wad zamiast rzeczy wadliwych albo usunięcia wady przez sprzedawcę. Fakt, że sprzedawca sprzedaje towar wyprodukowany przez inną osobę, sam przez się nie wystarcza do przyjęcia, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Zależy to bowiem od szeregu okoliczności towarzyszących (np. czy sprzedawca nie mógł lub nie powinien był zorientować się, że dostarczony mu przez producenta towar jest wadliwy, czy zachowano należytą staranność przy odbiorze towaru i jego przechowywaniu itp.), a ciężar przeprowadzenia dowodu w tym kierunku obciąża sprzedawcę (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1978 roku, sygn. akt I CR 23/78).

Gdy sprzedawca uchyla się od obowiązków wynikających z tytułu rękojmi pozostaje nam droga postępowania cywilnego. Sprawa może trafić do sądu, również gdy osoba trzecia dochodzi roszczeń dotyczących rzeczy sprzedanej od kupującego. W takiej sytuacji powinien on niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie. Jeżeli tego nie uczyni, a osoba trzecia uzyskała orzeczenie dla siebie korzystne, sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej były całkowicie lub częściowo bezzasadne.

Sposób dochodzenia roszczeń z gwarancji

Kupujący, który wykonuje uprawnienia z gwarancji, powinien dostarczyć rzecz na koszt gwaranta do miejsca wskazanego w gwarancji lub do miejsca, w którym rzecz została wydana przy udzieleniu gwarancji, chyba że z okoliczności wynika, iż wada powinna być usunięta w miejscu, w którym rzecz znajdowała się w chwili ujawnienia wady – to ostatnie znajdzie zastosowanie w przypadku zgłaszania roszczeń z tytułu gwarancji wydanej na nieruchomość. Natomiast gwarant jest obowiązany wykonać obowiązki wynikające z gwarancji w odpowiednim terminie i dostarczyć uprawnionemu z gwarancji rzecz na swój koszt do wyżej wskazanego miejsca, bądź usunąć ją na miejscu.

Odpowiednim terminem do wykonania przez gwaranta jego obowiązków jest okres niezbędny w normalnym toku postępowania do dokonania naprawy lub wymiany rzeczy, przy czym − nie krótszy od zastrzeżonego w gwarancji, nie zaś okres wynikający z możliwości faktycznych gwaranta. Okoliczność, że gwarancja zawiesza wykonanie uprawnienia z tytułu rękojmi, nie uzasadnia stanowiska, żeby wykonanie tego uprawnienia w czasie trwania gwarancji przedstawiało się jako niebyłe. Wykonanie uprawnienia z tytułu rękojmi staje się skuteczne z chwilą, gdy gwarant nie uczynił zadość obowiązkom wynikającym z gwarancji. W szczególności odstąpienie od umowy ze względu na wadę rzeczy sprzedanej w czasie trwania gwarancji staje się skuteczne z chwilą, gdy upłynął okres niezbędny w normalnym toku postępowania do dokonania naprawy lub wymiany rzeczy, a jej naprawa lub wymiana nie nastąpiła (wyrok Sądu Najwyższego z 14 maja 1979 roku, sygn. akt II CR 131/79). Gwarancja obowiązuje przez okres podany w dokumencie gwarancyjnym, gdy brak wskazania terminu wynosi jeden rok licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Prawo dochodzenia przed sądem roszczeń z umowy gwarancyjnej nie jest uzależnione od zakończenia postępowania reklamacyjnego przewidzianego w tej umowie. Postanowienia umowne zmierzające do odwlekania wymagalności świadczeń ciążących na gwarancie jako godzące w interes nabywcy są niedopuszczalne, jeżeli nie znajdują podstawy w obowiązujących przepisach prawa (uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 1975 roku, sygn. akt III CZP 10/75).

Specyficzne dla gwarancji jakości jest to, iż termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać. Jeżeli gwarant dostarczył nową rzecz albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Gdy gwarant wymienił część rzeczy, powyższe stosuje się odpowiednio do części wymienionej.

 

Zobacz także: "Obowiązki deweloperów względem kupujących"

Zapytaj Prawnika