Zgadzam się
Ta strona używa cookie. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie cookie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.
Przeczytaj naszą: Politykę prywatności.

Aktualności

Czym jest umowa quod usum?

13 maja 2014
Czym jest umowa quod usum?

Umowa quod usum − brzmi tajemniczo, prawda? Jest jednak w pewnych okolicznościach zapisem niezbędnym. Czym jest umowa quod usum i czy możliwe, a może nawet konieczne jest jej zawarcie we wspólnocie mieszkaniowej?

Umowa quod usum zwana jest również „podziałem nieruchomości do korzystania” i oznacza dokonanie jedynie faktycznego, a nie prawnego zniesienia współwłasności danej rzeczy. Z praktycznego punktu widzenia zatem, właściciel danego lokalu lub gruntu pozostaje nadal ten sam, ale zmienia się dozwolony zakres korzystania z nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli.

Popieramy przykładami

Najlepiej powyższe zobrazować kilkoma przykładami, które najczęściej występują we wspólnotach mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości. Przeważnie spotykanym zastosowaniem tejże umowy jest wydzielenie miejsc postojowych w hali garażowej. Współwłaścicielami nieruchomości lokalowej – garażu podziemnego – są wszystkie osoby, które wykupiły w nim miejsce. Gdyby zatem nie było umowy quod usum, każdy z nich mógłbym w dowolny sposób korzystać z niej, o ile nie utrudniałoby to korzystania innych współwłaścicieli. Podział do korzystania powoduje zaś, że każdej z osób przydzielone zostaje konkretne miejsce, które może ona użytkować z wyłączeniem innych mieszkańców. Niekiedy taki podział spotykany jest również na parkingach naziemnych.

Kolejnym przykładem jest wydzielenie osobom będącym właścicielami mieszkań położonych na parterze małych, przydomowych ogródków. Najczęściej bowiem są one posadowione na terenie nieruchomości, która stanowi część wspólną. Aby możliwe było ich odgrodzenie oraz przydzielenie do poszczególnych lokalów niezbędne jest poczynienie stosownych ustaleń właśnie w umowie quod usum.

Dwie odmiany quod usum

Umowy tego typu występują w dwóch charakterystycznych odmianach. Jeżeli podział dokonywany jest już na etapie wydzielania pierwszego miejsca parkingowego lub ogródka, umowa taka stanowi fragment umowy deweloperskiej albo umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. Następnie, kolejne osoby nabywające udziały w hali garażowej, bądź części wspólnej nieruchomości przystępują jedynie do uprzednio zawartej umowy.

Możliwe jest wszakże również późniejszej jej zawarcie pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej lub współwłaścicielami danej nieruchomości. Można więc przy jej pomocy zmienić sposób użytkowania parkingu znajdującego się przed blokiem przypisując konkretnym osobom poszczególne miejsca parkingowe albo dziedzińca, poprzez wydzielenie z niego ogródków dla współwłaścicieli.

Umowa o podział nieruchomości do korzystania może zostać co prawda zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Jednakże, aby możliwe było wpisanie ustalonych zasad podziału do księgi wieczystej, niezbędne jest zachowanie formy z podpisem notarialnie poświadczonym. Wpis do księgi wieczystej daje natomiast to, że wpisem tym związany będzie również nabywca udziału w nieruchomości wspólnej i to bez obowiązku dodatkowego wykazywania, że kupujący o umowie współwłaścicieli wiedział. Dzięki temu w razie zmiany składu właścicielskiego, nowy współwłaściciel nie będzie mógł podważać ważności ustaleń zapisanych w umowie i będzie nimi związany.

Sposób zbycia

Na koniec należy wskazać na sposób zbycia miejsca w hali garażowej, na parkingu lub przydomowego ogródka, które zostały wydzielone na mocy umowy quod usum. Z uwagi na fakt, że podział ten ma jedynie wymiar faktyczny, zmiana użytkownika następować będzie w drodze sprzedaży udziału we współwłasności, np. hali garażowej. W przypadku natomiast sprzedaży mieszkania z tak wydzielonym ogródkiem, nie będzie potrzebna jego odrębna „sprzedaż”, bowiem z własnością lokalu związany jest już udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. W każdym z wyżej wymienionych przypadków nabywca związany będzie postanowieniami umowy quod usum ujawnionej, o czym już pisaliśmy, w księdze wieczystej.

Człowiek Okazja rozdaje karty Home Profit !